換購住房后，滿足哪些條件可享受退稅

最近有網友問：“我今年生了二孩，準備換購一套面積大一點的房子，聽說能退個稅，具體是怎么規定的，需要滿足哪些條件？”

國家稅務總局大連市稅務局個人所得稅處副處長孫彤介紹，根據相關政策規定，自2022年10月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。需要注意的是，這里的現住房轉讓金額和新購住房金額均不含增值稅。

納稅人享受上述優惠政策須同時滿足幾個條件。一是，納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）所轄全部行政區劃范圍。二是，出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

舉例來說，小張在2024年12月出售了一套住房，并在2025年5月于同一城市重新購入一套住房，其出售與新購住房的時間均落在政策規定的時間范圍內，因此小張符合退稅政策的時間條件。

若小張出售現住房價格為300萬元，繳納個人所得稅3萬元；購入新住房價格為400萬元，可以全部退還已繳納的個人所得稅3萬元。若小張出售現住房價格為600萬元，繳納個人所得稅6萬元；購入新住房價格為540萬元，則按照540萬元/600萬元=90%的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅，即退還稅款5.4萬元=出售現住房已繳納的個人所得稅6萬元×90%。

對于出售多人共同持有住房或新購住房為多人共同持有的，應按照納稅人所占產權份額確定該納稅人現住房轉讓金額或新購住房金額。

例如，小李和小馬共同持有一套住房，各占房屋產權的50%。2024年1月，兩人以200萬元的價格轉讓該住房，各繳納個人所得稅2萬元。同年5月，小李在同一城市以150萬元的價格重新購買一套住房，小李申請退稅時，其現住房轉讓金額為100萬元（200萬元×50%=100萬元），新購住房金額為150萬元，其退稅金額=現住房轉讓時繳納的個人所得稅=2萬元。

同年7月，小馬和他人在同一城市以200萬元的價格共同購買了一套住房，小馬占房屋產權的40%。小馬申請退稅時，其現住房轉讓金額為100萬元（200萬元×50%=100萬元），新購住房金額為80萬元（200萬元×40%=80萬元），退稅金額=新購住房金額/現住房轉讓金額×現住房轉讓時繳納的個人所得稅=80萬元/100萬元×2萬元=1.6萬元。

孫彤提示，辦理退稅時，納稅人需填報《居民換購住房個人所得稅退稅申請表》，并提供納稅人身份證件、現住房的房屋交易合同等資料，新購住房為二手房的，提供房屋交易合同、不動產權證書及其復印件，新購住房為新房的，提供經住房城鄉建設部門備案（網簽）的房屋交易合同及其復印件。

關于辦理地點，納稅人須前往出售住房時繳納個人所得稅的當地稅務機關預約辦理。即納稅人賣房時在何處繳納個人所得稅，就應向該處稅務機關申請退稅。

孫彤表示，為確保政策應享盡享、落實見效，稅務部門依托稅收大數據，定期篩查應享未享納稅人清冊，發送手機短信，精準推送換購住房優惠政策。同時加強稅收共治，與住房城鄉建設、自然資源等部門協作，實現房屋交易合同備案信息和不動產登記等關鍵信息實時共享，與財政、國庫等部門協調，確保退稅資金充足，為納稅人提供更加便捷的退稅辦理服務。