北京市規范住房租賃市場新規：嚴限“資金池”反對“割韭菜”

近年來，各地長租公寓問題頻發，引起了社會廣泛關注。為保障中低收入人群能夠住有所居，規范住房租賃市場秩序已勢在必行。

2月1日，北京市住建委、市場監管局、金融局、網信辦、北京銀保監局五部門聯合印發了《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》（以下簡稱《通知》），全面強化對分散式長租公寓企業經營活動的監管，防范住房租賃行業經營風險，切實維護住房租賃消費合法權益。

從《通知》實施細則可以明顯看出，其主要針對的是通過“租金貸”、長收短付等方式形成的“資金池”，這也是導致部分長租公寓企業爆雷的“罪魁禍首”。記者調查發現，部分企業以所謂“互聯網思維”在租賃市場跑馬圈地，通過燒錢、沖量、包裝上市等方式套利，經營模式風險高。其長期依賴股權融資維持經營，甚至利用銀行分期貸款變相融資，走上高杠桿瘋狂擴張之路，并轉嫁風險，使社會被動埋單、政府被迫接盤。

北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池指出，在過度金融化的情況下，一旦市場發生波動或企業經營管理不善，極易發生資金鏈斷裂的情況，導致房主房客兩端受損。

在新規中，限制企業“資金池”是核心內容。北京市住房和城鄉建設委員會有關負責人表示，北京市反對長租市場以圈錢為目的大搞金融化、資本化，向老百姓“割韭菜”的邪路歪招，將堅決叫停，主動引爆。新規限制住房租賃企業預收租金數額，明確規定向租客預收的租金數額不能超過3個月租金，同時收租客租金和支付給房主租金的周期必須匹配，明確禁止“長收短付”經營模式。

北京市還將嚴格控制“租金貸”撥付對象，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不能將租客申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。也就是說，租客申請了住房租賃貸款，放貸機構可以把貸款發放給租客，也可以簽訂協議后直接發放給房東，但不能發放給住房租賃企業及其關聯企業或利益相關方。為防止形成押金“小資金池”，北京將建立押金托管制度，要求企業收取的押金數額不得超過1個月租金，在收取押金后，必須通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，企業不能擅自動用和挪用。

住房租賃領域矛盾糾紛多發、調處解決不暢也一直是困擾廣大房主租客的難題。北京市的新規為此開出5個“藥方”，從加強租賃合同管理、規范收房合同和租房合同備案、細化裝修規定、明確押金退還以及建立住房租賃糾紛調解機制等方面，為廣大群眾提供更加便捷、高效的矛盾糾紛化解渠道。其中，押金糾紛是最為常見的租賃糾紛，對此《通知》明確規定住房租賃企業應在合同終止2個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金，協會將在1個工作日內將押金及同期存款利息退還承租人。

對此，北京房地產中介行業協會會長李文杰認為，北京住房租賃行業經歷了一個過熱發展階段，政府部門此次對癥下藥，對北京住房租賃行業和租賃市場未來發展具有重要意義。

記者注意到，在規范企業經營活動之外，北京市大力發展住房租賃市場的政策主基調沒有變，新規對培育和鼓勵住房租賃行業發展的方向作出明確表態。

北京大學教授、博士生導師、房地產法研究中心主任樓建波表示，此次北京出臺的新規提出了一系列非常有針對性的監管措施，為長租公寓行業發展指明了方向，這與前不久中央經濟工作會議提出的“規范發展長租房市場”的要求高度契合。新規突出長租公寓發展要合法、規范、專業，決不能理解為把長租公寓“一棒子打死”，住房租賃企業是加大租賃住房供應、大力發展住房租賃市場的重要組成部分，所以北京還會堅決支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋并依法出租，并給予相應政策支持。（經濟日報-中國經濟網記者 敖 蓉）