商品房買賣合同五大“霸王條款”曝光

“房子是我建的，價格由我定”“買房子簽合同，什么條件都是我說了算”……在房地產市場，不少開發商對相關法律法規視而不見，與購房者簽訂“霸王條款”的事情時有發生，讓購房者的合法權益受損。為此，浙江省湖州市長興縣市場監管部門聯合消費者組織曝光了購房合同中的五大“霸王條款”。

條款一：商品房所在的樓宇外墻面使用權不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權、會所、設施及其他賣方投資建造的經營性房產和設施權益屬于出賣方。

●點評：根據《民法典》第二百七十一條“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”規定，屋頂、外墻使用權依法應當歸專有部分全體業主所有。開發商要想取得屋頂和外墻面廣告權，必須取得該專有部分全體業主的同意；會所、設施及其他賣方投資建造的經營性房產和設施權益，如屬于業主共有部分，則必須經過業主大會通過，且不得影響全體業主的正常生活，不能通過一對一簽訂商品房買賣合同的方式迫使買房人同意。

條款二：占用小區的道路或場地用于停放車輛的車位，全部歸出賣人，出賣人有權出售、出租。

●點評：此條款違反了《民法典》第二百七十四條“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有”、第二百七十五條“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有”以及第二百七十六條“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”的規定，剝奪了業主占用、使用、收益、處分小區道路和車位的權利。

條款三：出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等，除有特別說明的外，均僅供買受人購房參考，不得視為合同內容條款。

●點評：《民法典》第四百七十三條第二款規定“商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約”。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任”。如果符合上述規定情形，那么出賣人在售房過程中向買受人提供的圖紙、資料、宣傳廣告等即使未載入合同，亦應當視為合同內容。如果違反，應承擔違約責任。

條款四：本認購書簽訂7日內，認購人未能交納首付或與出賣人簽訂正式購房合同的，認購人所付誠信金不予退還。

●點評：《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定“符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。”最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人”。根據上述規定，如因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同未能訂立的，出賣人應返還誠信金。

條款五：買受人在辦理入住手續時應交納物業、保險、公證、煤氣、水、電、有線電視、固定電話、裝修保證金等費用，否則不予辦理入住手續。

●點評：出賣人訂立這樣的條款，實際上是在免除自身的法定義務。業主買了房子，出賣人就應該履行商品房買賣合同，在規定時間內交鑰匙；而交納物業、水、電等費用是業主與其他單位訂立的另外一個合同。此條款違反了《消費者權益保護法》第九條“消費者享有自主選擇商品或者服務的權利”的規定。

提醒：購房者在簽訂合同前，一定要了解購房相關法律知識，仔細審閱合同中的每個條款，最好請專業人士、房地產律師陪同選房購房，以提高自己的“反霸”能力。