因城施策見(jiàn)效 筑底企穩(wěn)向好

圖：在利好政策影響下，樓市熱度正在逐步回升。

為穩(wěn)定樓市、提振消費(fèi)信心，過(guò)去一個(gè)“3·15”年度，各地因城施策的節(jié)奏進(jìn)一步加快，多個(gè)熱點(diǎn)城市對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行優(yōu)化，內(nèi)容涉及二孩三孩家庭允許購(gòu)買(mǎi)多套住房、放松公積金貸款政策、調(diào)整首套房貸利率下限、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等，有的城市還優(yōu)化限購(gòu)政策或試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”政策引導(dǎo)下，確保項(xiàng)目如期交付也成為房企的重要目標(biāo)之一。

多措并舉下，多地購(gòu)房者信心有所修復(fù)，市場(chǎng)成交量出現(xiàn)上升勢(shì)頭，樓市有望進(jìn)一步筑底企穩(wěn)。

交易量明顯提升

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2023年2月重點(diǎn)城市新房成交報(bào)告》與《2023年2月重點(diǎn)城市二手房成交報(bào)告》顯示，2023年2月，全國(guó)60個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為2005萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)47%，同比增長(zhǎng)37%。二手房方面，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京和廈門(mén)8個(gè)重點(diǎn)城市2月二手住宅成交79438套，環(huán)比增長(zhǎng)78%，同比增長(zhǎng)96%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示：“2月份重點(diǎn)城市新房成交在經(jīng)歷了持續(xù)20個(gè)月交易數(shù)據(jù)下降后，首次迎來(lái)增長(zhǎng)的正面信號(hào)。二手房的成交數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了2021年7月份以來(lái)20個(gè)月的月度最高值，交易行情明顯好于市場(chǎng)預(yù)期。”

58同城、安居客發(fā)布的2023年《2月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》同樣顯示出積極信號(hào)。報(bào)告顯示，2023年2月，全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)65城中，有26城新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲。全國(guó)新房熱度上升明顯，環(huán)比上升92%，其中，一線城市上海、廣州、深圳新房找房熱度環(huán)比上升超1倍。二線城市新房找房熱度環(huán)比上升91.5%，三四線重點(diǎn)城市新房找房熱度環(huán)比上升86.4%。

市場(chǎng)信心也在逐漸恢復(fù)，《2月國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，2023年2月購(gòu)房者信心指數(shù)為106.7，環(huán)比上升2.3%。有52.5%的購(gòu)房者認(rèn)為，2023年3月份樓市調(diào)控政策的走向?qū)⒈３址€(wěn)定，約四成購(gòu)房者認(rèn)為2023年3月樓市成交量環(huán)比走勢(shì)將略有上升；對(duì)于未來(lái)一二線城市房?jī)r(jià)的看法，53.4%購(gòu)房者認(rèn)為短期內(nèi)房?jī)r(jià)穩(wěn)定，未來(lái)仍有平穩(wěn)上漲趨勢(shì)。

樓市成交量的提升帶來(lái)價(jià)格的止跌回穩(wěn)。中指研究院發(fā)布的《2023年2月中指百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，2月百城新建住宅均價(jià)16174元/平方米，環(huán)比持平，同比下跌0.06%。2月百城新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市有45個(gè)，較上月減少17個(gè)，較去年同期減少7個(gè)。2月二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市有68個(gè)，較上月減少9個(gè)，較去年同期增加23個(gè)。其中，核心一二線城市新建商品住宅價(jià)格表現(xiàn)穩(wěn)健，三四線城市新房延續(xù)跌勢(shì)。一線城市中，上海、北京新房市場(chǎng)表現(xiàn)升溫，帶動(dòng)一線城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.02%；二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.01%，成都、長(zhǎng)沙等熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅居百城前列；三四線代表城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅則收窄至0.03%。

二手房市場(chǎng)方面，2月一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，上海、北京、廣州二手房市場(chǎng)表現(xiàn)活躍；二線及三四線城市二手房?jī)r(jià)格均繼續(xù)下跌，但跌幅分別收窄至0.01%和0.11%。“從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，2月百城新房?jī)r(jià)格結(jié)束了自2022年7月以來(lái)的‘七連跌’，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅也明顯收窄。”中指院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)對(duì)記者表示。

“整體來(lái)看，2月一二手房的市場(chǎng)交易量呈現(xiàn)提升趨勢(shì)，用戶的線上搜索、瀏覽量等前置性指標(biāo)也出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)。”58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)記者表示。他認(rèn)為，全國(guó)重點(diǎn)城市市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)有望得以延續(xù)，北京、深圳、杭州、南京、蘇州等熱點(diǎn)一二線城市“小陽(yáng)春”行情將更加明顯。

利好政策持續(xù)出臺(tái)

今年的政府工作報(bào)告指出，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題；有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無(wú)序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，市場(chǎng)出現(xiàn)積極的變化得益于樓市利好政策的持續(xù)發(fā)布。自2023開(kāi)年以來(lái)，利好政策持續(xù)釋放，包括啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，房企再獲融資新渠道；“金融支持租賃市場(chǎng)17條”征求意見(jiàn)稿公布，相關(guān)信貸政策既支持了租賃住房的投資，也有利于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存的去化。截至2月28日，全國(guó)已有近90省市（縣）出臺(tái)樓市利好政策超百次，其中，2月就有46省市（縣）出臺(tái)樓市利好政策49條。

2023年1月17日，在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹提出：“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落實(shí)到位，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。”隨后多地積極反應(yīng)，并開(kāi)始推行現(xiàn)房試點(diǎn)——

山東濰坊住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，要促進(jìn)轉(zhuǎn)型，鼓勵(lì)開(kāi)展商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)和預(yù)售資金分期付款試點(diǎn)；

安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2023年安徽將因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；

四川省人民政府印發(fā)了《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，支持有條件的城市開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡；

河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門(mén)檻，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

試點(diǎn)現(xiàn)房銷售無(wú)疑將極大地提振消費(fèi)信心。鄭州一位房產(chǎn)中介人員對(duì)記者表示：“購(gòu)房人現(xiàn)在最擔(dān)心的就是買(mǎi)到爛尾房，開(kāi)發(fā)商只要一延期交房，客戶就提心吊膽怕?tīng)€尾，有的樓盤(pán)交付后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題等，也影響消費(fèi)信心。我們中介肯定是希望現(xiàn)房銷售，與其看沙盤(pán)，不如看樓盤(pán)，購(gòu)房人看見(jiàn)的房子什么樣，買(mǎi)到手里的就是什么樣的，潛在的風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有了，讓人更踏實(shí)。”

釋放剛性需求

剛性和改善性需求一直是樓市消費(fèi)的主力，今年的政府工作報(bào)告明確提出出臺(tái)金融支持措施，支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓穩(wěn)民生工作。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示，政府工作報(bào)告提及了“支持剛性和改善性住房需求”，這充分說(shuō)明今年工作的重中之重是提振住房消費(fèi)需求，要充分把握這個(gè)核心要點(diǎn)，做好相關(guān)工作。“唯有提振住房消費(fèi)需求，房企金融風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題才有可能真正得到解決。”

對(duì)合理住房需求的支持需要在信貸支持上下功夫。2022年底，央行出臺(tái)了16條金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，會(huì)同相關(guān)部門(mén)從供給和需求兩端發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，市場(chǎng)稱之為“金融16條”。

在需求端，因城施策實(shí)施差別化的住房信貸政策。統(tǒng)計(jì)顯示，2023年2月以來(lái)，昆明、無(wú)錫、揚(yáng)州等地下調(diào)了首套房貸利率下限，目前已有超30城首套房貸利率下限降至4%以下。

央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年12月新發(fā)放的個(gè)人住房貸款平均利率較上年末下降了約140個(gè)基點(diǎn)。除了個(gè)別的熱點(diǎn)城市，絕大多數(shù)城市的首付比例政策下限已經(jīng)達(dá)到全國(guó)底線。央行推出了3500億元保交樓專項(xiàng)借款，設(shè)立了2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃、1000億元租賃住房貸款支持計(jì)劃。

對(duì)于下一步的地產(chǎn)金融政策，2023年3月3日，央行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝在“權(quán)威部門(mén)話開(kāi)局”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上表示，將會(huì)同相關(guān)金融部門(mén)抓好已出臺(tái)各項(xiàng)政策落實(shí)落地，支持剛性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租購(gòu)并舉的住房市場(chǎng)發(fā)展，完善房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)性制度和宏觀審慎管理制度，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

“全國(guó)兩會(huì)后，樓市供需兩端政策支持力度有望加大，隨著政策協(xié)同發(fā)力，疊加宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)預(yù)期增強(qiáng)，樓市信心將進(jìn)一步回歸，熱點(diǎn)城市的樓市回暖趨勢(shì)或?qū)⑦M(jìn)一步得以延續(xù)。”徐躍進(jìn)表示。